Архив за месяц: Июль 2018

Инвестиции в недвижимость

nedvОдин из моих клиентов радовался, что у него есть 4 квартиры в центре Москвы и он получает с них доход в 400 тысяч рублей.  Никакие доводы, что его вложения убыточны он даже не хотел слушать. И только конкретные цифры вывели его из состояния эйфории.

В России есть два убеждения, что покупка недвижимости доступное и выгодное вложение. Расчеты и анализ показывают, что это совсем не так. И любая инвестиция должна быть просчитана.

Первое убеждение — доступно. Если есть деньги на квартиру, то покупка действительно доступна. Позволить себе купить квартиру без ипотеки могут только 4% россиян по данным ВЦИОМ. При отсутствии денег и оформлении ипотеки покупку недвижимости уже доступным не назовешь. Цена квартиры в этом случае возрастает в 2-3 раза.

Второе убеждение — выгодно. Сейчас на рынке недвижимости спад спроса и стоимости. Можно купить квартиру практически в любом сегменте рынка.

Оценим стоимость жилья в различных районах и их доходность

Квартира Оценка Аренда Доходность
Кутузовский проспект 4-х комнатная сталинка 120 кв.м. 22,5 млн.руб 100 т.руб 5,3%
м.Профсоюзная 2-х комнатная 50 кв.м. 11,5 млн.руб. 44 т.руб 4,6%
м.Красногвардейская 1-комнатная 40 кв.м. 5,5 млн.руб. 26 т.руб 5,6%

Как видим из таблицы, доходность по аренде ниже, чем ставки по депозитам в банке. В этих расчетах не учтены расходы по оплате налогов на недвижимость, коммунальным платежам, ставки по ипотеке, текущему ремонту, различных рисков, страхованию. Если вы собираетесь оставить квартиру детям или внукам, то поинтересуйтесь какую сумму придется заплатить им при вступлении в наследство.

Для справки: налог на вступление в наследство зависит от оценочной стоимости объекта недвижимости и составляет 0,3 % от суммы, указанной в оценочных документах. Верхний предел ограничен и не может превышать 100 000 рублей.

Кроме этого придется оплатить расходы: за открытие и ведение наследственного дела, за документы о стоимости квартиры, за выписку из ЕГРН, за выдачу свидетельства о праве собственности на унаследованную недвижимость. Чему больше обрадуются наследники – тратам на оформление прав или квартире?!

Если учесть все эти затраты, то доходность вообще уходит в отрицательные значения. Это можно увидеть в расчетах на аналитическом портале ИРН.

недвижимость

Из графика видно, что на данный момент недвижимость из инвестиционных активов перешла в затратные пассивы. Так что на недвижимости не только невозможно заработать, но и приходится вкладываться на ее обслуживание.

Недвижимость с точки зрения инвестиций не только не выгодна, несмотря на падение цен, но и затратна. Вы не сохраняете свои деньги, а выбрасываете их на ветер.

Анализ рынка показывает, что в ближайшее время до 2022 года, ситуация на рынке недвижимости практически не изменится. Прогноз на сайте ИРН на ближайшие 3 месяца.недвижимость цена

С финансовая составляющая инвестиций в недвижимость мы разобрались.

Есть еще ментальная составляющая. Многие привыкли вкладывать деньги во что-то основательное, то что можно потрогать, увидеть, то что понятно и просто. С советских времен при обладание квартирой было связано с определенным статусом. Такое отношение к квартире передается порой по наследству. Поэтому для таких людей вложение в недвижимость вызывает меньше вопросов и страхов, чем вложения в фондовый рынок.

Инвестиции в недвижимость могут быть оправданы только в том случае, если она куплена для подрастающих детей. Но и в этом случае, есть возможность вложения суммы стоимости квартиры в фондовый рынок, получить доходность 10%-12% в валюте, которых хватит чтобы снять две квартиры. Но это вопрос опять же ментальности. Так как для многих своя квартира — это уют, комфорт, чувство собственности. В съемной квартире есть тоже свои достоинства и недостатки.

Прежде чем инвестировать деньги в недвижимость следует все просчитать, оценить все плюсы и минусы своего жилья и арендного, и только после этого принимать взвешенное, обдуманное решение.

Записывайтесь на консультацию, и я помогу вам подобрать выгодные варианты для инвестиций